好厉害，一年涨了72块！大湾区这些坑，我们帮你踩

粤港澳大湾区正在成为全中国最有想象力的地方，甚至，没有之一。

全国的资本正在用它的脚来投票。

肉眼可见的是，深圳楼市在过去的一年里，经历了多么魔幻的上涨；

东莞、惠州的临深板块，是怎么在深圳扩权、扩容乃至直辖的一波波漫天流言中，被游资们重仓下注。

他们赌的，是大湾区的未来。

贝壳研究院的数据显示，大湾区的房子主要被湖南、湖北、江西、河南等地的人买走了，而在深圳的购房者中，原籍广东的比例不到两成，超过 80% 都是“新深圳人”。包括深圳在内的湾区重点城市，外地购房客群占比都已超过八成。

这就是大湾区。

以深圳为核心，资本的热情，先是辐射到了环深的东莞、惠州，随后，广州的黄埔、南沙，中山临深的马鞍岛，也正变得火热起来。

刚刚过去的这个周末，有朋友去中山看房，均价1.2万的广银海棠湾，毛坯交付，还是有一波波深圳赶来的人们，排队进场……

可以想见，随着板块的轮动，粤港澳大湾区这个对标国际几大湾区的城市群里，每一寸土地，都有理由变得更加炙手可热。

就连局姐远在湖南的亲戚，都会隔三岔五来个电话，催促着赶紧去帮她下定一套南沙的房子！

“300万，大三房，我就不过来了，你定！最重要快，别又涨了！”

那么，问题来了：

作为全国人民的大湾区，大家这股子“买他！”“买他！”的热情，究竟该往何处安放呢？

哪一个板块，才是最值得入场的洼地？

来看一下湾区各市最近的情况吧。

上半年里，深圳可以说是大湾区最靓的仔了。

这里的楼市从去年下半年开始发力狂奔，刚需还没来得及反应，疫情之后的又一波大涨，已经将他们中的很多人，不情不愿的推向了临深的凤岗、塘厦、大亚湾，甚至中山。

原本，不少人预测，疫情或许会让急剧升温的楼市骤然转冷，没想到，避险保值的资金随后大量涌入，与之相对的，深圳上半年的供应却同比下降超50%，供不应求之下，上半年深圳楼市一骑绝尘，终于引得监管部门在7月出手调控，目前暂时进入静淡市。

东莞，一直悄咪咪的挖着深圳产业外溢的墙角，结果硬是把华为的研发、终端和智能制造等部分项目相继挖去了松山湖，也成功的将松山湖的房价从一年前的2.9万推到了如今的4.2万，短短一年暴涨40%！

松山湖边上的万科虹溪诺雅，8月均价更是涨到6万往上，跟去年同期相比，涨幅妥妥超过50%！

（数据来源：安居客）

但是，这么优秀的涨幅，有几个人真的在去年就预测到趋势，提前入手了呢？

再说惠州。

“来了深圳，就是惠州人。”这句广为流传的说法背后，透露出惠州楼市最大的支撑点：临深。

以惠州最热门板块大亚湾为例。

根据链家的数据，坪山目前均价3.9万，隔壁的大亚湾，只要1.2万，在坪山比亚迪工作的人们，要是买不起深圳的房，用坪山三分之一价格，买套大亚湾的房子不香吗？还不限购呢。

嗯，就是基于这样普遍的心态，加上扩权扩容各种流言带来的无穷想象，大亚湾的房价随着跟深圳的远近逐级递减。

与坪山“排排坐”的龙光城，均价去到了1.6万；而15公里之外的大亚湾中心区，价格已经不到1万了。

可是，这么多年来，大亚湾的房价真的涨了吗？预期真的兑现了吗？

安居客的数据是，去年9月，大亚湾均价为9068元，一年过去了，到了今年8月，均价9140元，嗯，多了72块。

随着东莞、深圳调控收紧，珠江口西岸的广佛，最近也开始燥了。

广州的黄埔迎来了前仆后继的全国看房团，在全市横盘甚至阴跌了好几年后，突然就成了投资热土。

深中通道广州支线落址万顷沙，被深圳新政截流的人们，齐刷刷望向了未来一桥之隔，并且十分容易破限购的南沙。

房价在湾区城市里号称洼地的佛山，最近频出了好些个地王。去年GDP破万亿，紧随广深成为广东第三个取得“万亿俱乐部”门票的城市，产业足够强，人口足够多，基本面足够好，但房价还没GDP靠后的珠海高。

珠海就不用说了。靠着绝佳的地理位置，和诸多概念与利好：

港珠澳大桥、深珠通道、横琴自贸区、滨海旅游城市、澳门的后花园……

本地人不够，全国人来凑，上半年横琴几个高价项目网签，又将房价小抬了一波。

但是，本地人就只愿意死守香洲，把有各种概念和规划加持的明星板块金湾和唐家，大方的留给了外地客人，那么，这些不同的板块，未来会是谁来接盘？

中山是个神奇的城市，东临深圳，南接珠海，北通南沙，常年躲在这些热点城区的背后偷偷捡漏，深珠通道外溢的南朗翠亨、深中通道直接加持的马鞍岛，是中山最有故事可说的地方。

整个马鞍岛如今已变成了一个欣欣向荣的大工地。当投资客们踏上这片热火朝天的土地，听着售楼处小姐姐描绘的宏伟蓝图，一想到这个常住人口只有338万的城市，2019年GDP增速才1.2%，而同期广东省增速6.2%，不知是该下手呢？还是下手呢？

至于肇庆、江门，不要问，问就是不要买。

你看，湾区这么多城市，每个城市这么多板块，每个板块又那么多楼盘，想要了解大湾区真正的价值洼地，不全域通跑一遍，是不会有概念的。

跑一遍下来，小半年过去了，又有很多新盘入市，很多地方的政策和市场环境又会有所调整，于是，得再来一遍……

实在是件成本极高、十分费力，并且不怎么聪明的事情。

在过去一年的踩盘经验中，我们发现，确实也还没有一个团队真的去做了这件事。毕竟，深挖一个城市已经不容易了，还要在省内的9个湾区城市中来回穿梭……

作为从广州起家的地产团队，我们理应有湾区格局，扎扎实实走进每一个城市，用自己的脚步，去感受各地的楼市脉搏。

我们希望，用我们的脚踏实地，去对告诉你的每一个文字负责。

我们是从传统媒体走出来的，我们希望还能保有媒体人的那点初心，在漫天飞舞的庞杂的舆论环境中，尽最大的努力，去做一家负责任的良心媒体。

所以，我们打算去做这一件还没人做过的事情。

用人肉踩盘的方式，构建大湾区的楼市价值体系，抹平买房路上的信息不对称，给你最具针对性的买房建议。让我们一起，买房不踩坑。

接下来，我们将陆续启动湾区9市的踩盘计划。

第一站，南沙。

对于最近大热的南沙板块，你们想知道些什么吗？欢迎留言告诉我。

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据说扫码的人买房都没踩坑↑